崇明宅基地案例：分家协议签了字，二十年后还能反悔吗

大家好，我是你们的老朋友严毅龙律师。

很多崇明家庭都有一处祖上传下来的宅基地老屋。父母在时，一大家子住在一起；父母过世后，房子归谁、怎么分，往往是兄弟姐妹之间最容易闹矛盾的事。

有的家庭选择坐下来商量，白纸黑字写清楚：谁拿哪一间，谁放弃哪一块。可问题是——如果当时签了协议、按了手印，过了二十年又反悔，说”我当时是被骗的”，法律会支持吗？

今天这个来自崇明的真实案例，给出了明确的答案。

一、案情简介

故事发生在崇明的一个村子里，文中人物均为化名。

郁老伯和老伴徐阿婆育有四个孩子：大女儿郁老大、大儿子郁老二、二儿子郁老三、小儿子郁老四。老两口分别在1995年、2002年去世，留下一处宅基地上的老房子，立基人就是郁老伯夫妇。大女儿郁老大在1998年去世，二儿子郁老三在2015年去世。

父母走了，房子怎么分？兄弟姐妹没有闹上法庭，而是自己商量。1999年，郁老二夫妇、郁老三夫妇、郁老四夫妇三方坐到一起，签了一份《协议书》，内容写得很清楚：母亲名下的四间平房归小儿子夫妇所有，16平方米的棚舍也归郁老四夫妇所有，其余83平方米核定使用面积，同样归郁老四夫妇所有。

其他两方”无任何异议”。三方都签了字、按了手印，还有村里人见证。

事情还没完。2008年，郁老二夫妇、郁老三夫妇又主动向当地派出所出具了一份《确认书》，再次明确表示：这套房子的全部所有权归郁老四夫妻。

然而到了2025年，郁老四夫妻向法院起诉要求确认房屋归自己所有时，郁老三和妻子突然反悔了。他们说：1999年签协议是被郁老四骗了——当时郁老四说这只是为了迁户口用的，而且自己不识字，根本不知道协议上写的是什么。他们要求要么分得83平方米中的四分之一份额，要么郁老四给他们5万元。

另外，虽然大女儿郁老大早在1998年就去世了、郁老二在2015年也去世了，但他们的配偶子女作为被告，在法庭上明确表示：同意房屋归郁老四夫妇所有。也就是说，大女儿、大儿子这两支全程没有争产，支持原告。

法院审理后，没有支持郁老三夫妇的反悔主张。判决结果是：涉案宅基地房屋归原告郁老四夫妻所有。

核心理由有三条。

第一，协议合法有效，必须遵守。 1999年的《协议书》是三方自愿签订，内容不违法，也没有证据证明存在欺诈、胁迫。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第二，2008年的《确认书》进一步印证了真实性。 如果1999年真是被骗签字的，正常人会在九年后再次主动确认”房子归弟弟弟媳”吗？这显然不合逻辑。

第三，被告自己的说法前后矛盾。 法院在审理中找郁老三做过一次谈话笔录，他在笔录里说的是：因为郁老四翻建房屋被有关部门制止，郁老四怀疑是我举报的、诬陷我，所以我反悔了。到了法庭上，他又改口说是”被骗签字、不识字”。前后对不上——他反悔的真正原因，是后来和郁老四闹了矛盾，而不是协议本身有问题。

最终，法院依据《民法典》第七条诚信原则、第四百六十五条合同受法律保护的规定，以及《民事诉讼法》的相关规定，判决支持原告。

这个案子法院判得没错。郁老三出尔反尔，违背诚信，输了官司不冤。

但作为律师，我得说一句实话：原告郁老四能赢，三分靠协议，七分靠运气。

为什么这么说？因为这份1999年的《协议书》，实际上存在几个不小的法律隐患。只不过在本案中，这些隐患没有被引爆——大女儿、大儿子的继承人都选择了放弃权利，这才让原告顺利拿到了房子。换一个场景，只要有一位代位继承人提出异议，结果就可能完全不同。

下面从两个角度拆一下这份协议埋的坑。

注意时间线：1999年签协议的时候，母亲徐阿婆还健在，她2002年才去世。而这套宅基地房屋的立基人是郁老伯和徐阿婆两个人。郁老伯1995年去世后，房子里的份额有一部分已经发生继承，但母亲徐阿婆本人一直是房屋的共有人，拥有自己的合法产权份额。

1999年的协议里，兄弟几个直接把”母亲名下的四间平房、棚舍、83平方”全部分给了郁老四。可是母亲本人根本没有在这份协议上签字，也没有任何书面的追认。

按《民法典》的规定，处分他人财产的合同，产权人不追认的，无效。母亲2002年去世前，从未明确表示同意这份协议。那么1999年协议中关于母亲份额的部分，法律效力是存在严重疑问的。

如果母亲去世后，她的法定继承人中有人提出异议，主张母亲份额应按法定继承重新分配，这份协议很可能被认定部分无效。

这是本案最隐蔽的一处。

大女儿郁老大1998年去世，母亲徐阿婆2002年才去世。按《民法典》第一千一百二十八条，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。

也就是说，母亲去世后，郁老大的两个儿子——也就是原告的侄子——是法定代位继承人，有权继承奶奶遗产中属于母亲的那一份。可是1999年的协议上，这两个侄子根本没有签字（当时他们还是孩子）；2008年的确认书上，也没有他们的签字。

从法律上讲，这份协议对他们没有约束力。如果他们长大后主张自己对奶奶的遗产有继承权、不认可父亲当年的放弃，原告的产权就会面临很大挑战。

本案中，他们作为被告在法庭上明确表示”同意房屋归原告所有”——这是他们自愿放弃权利，而不是因为协议对他们有效力。这两件事，结果一样，性质完全不同。

这个案子，法院的判决结果没有问题。但作为律师，不能只看结果，更要看背后的风险。好运气不常有，好协议才靠得住。

如果你家也准备签分家协议，签之前先确认三件事：房子现在的权利人是不是全都签了字；有没有先于被继承人去世的子女，他们的孩子有没有到场；协议处分的是不是别人还在世的份额。

这三条理清楚，签下去的协议才真正拿得住。