崇明宅基地确权，家里有纠纷的先把这件事办了

大家好，我是严毅龙律师。

最近来找我咨询的崇明老乡，十个里有七八个是同一件事：宅基地确权。

有的是问自家面积对不对，有的是问户口迁走了还有没有份，但问得最多的，是一句话——

“严律师，我们家兄弟姐妹几个谈不拢，这证还能办下来吗？”

今天我把这个问题说透。

一、先说结论：谈不拢，字就签不下去

这次房地一体确权，最后要发的是一本《不动产权证书》。证书上要写明：这块地是谁的、房子是谁的、有几个权利人、各占多少。

关键就在这里——登记需要所有权利人一致同意。

不是多数同意，不是老人说了算，也不是”谁住着就登谁的”。

只要有一个权利人提出异议、拒绝签字，这套房子的确权就卡住了。工作人员不会替你判谁对谁错，他们的职责是登记，不是分家。

我见过太多这样的情况：测量队上门了，材料也齐了，最后因为一个兄弟不肯签字，整户停在那儿。等集中确权期过去，想再办，就得自己去跑规资部门，一趟一趟补材料。

所以我说：有纠纷的，现在解决的性价比最高。

二、哪些”纠纷”其实不是纠纷，只是没人说清楚

我在办案中发现，很多家庭所谓的”谈不拢”，其实是三件事没说清楚：

第一件：房子是谁建的

崇明农村的老房子，很多是八九十年代自建的。当年谁出钱、谁出力、谁批的地，这些事在老证上不会写，但在法律上很重要。

当年作为家庭成员参与建房、在申请表上有名字的人，可能构成”立基人”，对房屋享有原始权利。这个身份，不会因为后来嫁出去、户口迁走就自动消失。

第二件：老人走了以后，份额怎么算

父母一方或双方去世，没有留遗嘱的，房子中属于老人的份额就进入法定继承。子女都是第一顺序继承人，儿子女儿平等。

很多家庭的实际情况是：房子由其中一个子女住着，其他人默认”归他了”，但从没办过任何手续。这个”默认”，在确权时是要出问题的。

第三件：当年口头分过家

“当年分家说好了，东边三间归老大，西边两间归老二。”

这句话在村里说了三十年，但没有任何书面材料。等到登记时，一方改口，另一方拿不出证据，就变成了死疙瘩。

三、三个办法，按成本从低到高

办法一：家庭协议 + 村委见证

如果大家还有得谈，这是成本最低的路。坐下来把三件事写清楚：房子怎么分、各自的份额是多少、谁负责赡养和后续维护。签上字，请村干部见证。

一份写清楚的家庭协议，在确权登记时是有用的材料。不要口头说，一定要落纸面。

办法二：公证

分歧不大但彼此不太信任的，可以走公证。公证的效力比普通协议强，后续登记时争议也少。成本比诉讼低得多。

办法三：诉讼

前两条都走不通的，只能起诉。分家析产、法定继承、确认权属，这类案子法院会一并处理。

听起来最麻烦，但有时候是唯一的路。而且我要说句实话：该打官司的时候拖着不打，损失往往更大——不是律师费的问题，是拖到征拆公告下来、拖到有人把房子卖了、拖到证据彻底没了。

四、还有一类人，别等别人替你开口

外嫁女、城镇户口的子女、继子女、代位继承的孙辈——这几类人的权利，往往在确权时被”默认忽略”。

不是工作人员故意漏掉，而是：如果没人提，他们不知道。

确权调查会先看户口本，但户口本只回答”这户现在有谁”，回答不了”这房子法律上归谁”。你不出声，别人不会替你出声。

法律给了你权利，但需要你自己开口。现在开口，成本最低。

五、写在最后

这次确权，是几十年一次的事。

对有些家庭来说，就是走个程序、换本新证。对另一些家庭来说，这是一次把陈年旧账彻底理清的机会——也可能是唯一一次。

我的建议很简单：

趁着工作人员还没上门，趁着兄弟姐妹还能坐下来，先把家里的事谈明白。

谈得拢，签协议；谈不拢，早点找律师看看有没有别的路。

别等人家拿着登记表站在你面前，你们还在吵。

那时候时间紧、压力大，什么协议都签不下来。

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本文为一般性法律知识普及，不构成对具体个案的法律意见。个案情况差异较大，涉及重大财产权益，建议携带材料当面咨询。