崇明宅基地确权在即，这几种房子可能登记不了

大家好，我是你们的老朋友严毅龙律师。

崇明区农村宅基地确权登记工作已经启动，正在分批推进。这本《不动产权证书》不仅是农房财产的”身份证”，也是将来涉及拆迁补偿、产权纠纷、抵押融资时最核心的法律依据。

但要说清楚一点：并非所有房屋都能顺利通过确权登记。结合自然资源部、农业农村部的相关政策和崇明本地的实际情况，下面五类房屋，很可能会卡在审核环节。

一、非本集体成员或城镇居民买来的宅基地

这是宅基地管理中最明确的一条红线。宅基地所有权归村集体，使用权带有很强的身份属性。

城镇居民购买。 国家政策明令禁止城镇居民到农村购买宅基地和农房，也禁止利用宅基地建设别墅大院和私人会所。

非本村村民购买。 除因继承等法定情形外，非本集体经济组织成员在农村购买宅基地或住房的，一律不予登记。

对非本村村民和城镇户口人员来说，即便私下签了买卖协议，这笔交易也因违反法律强制性规定而无效，确权登记这一关过不了。

二、违反”一户一宅”且未依法分户的

我国实行”一户一宅”制度，目的是保障宅基地资源的公平分配和集约利用。

除合法继承的情形外，一户拥有两处及以上宅基地、且总面积超过当地规定标准的，超占部分无法确权。

需要提醒的是：子女已经达到法定婚龄、符合分户条件但还没办分户手续的家庭，建议尽快向公安部门申请分户。分户之后符合条件的，可以按规定申请确权登记。

三、占用永久基本农田或生态保护红线的

耕地保护和生态安全是刚性约束，任何建设行为都不得触碰。

房屋建设占用永久基本农田，或者违反生态保护红线管控要求的，属于顶风违建。这类建筑不仅无法确权，按《土地管理法》的规定，将来还可能面临责令拆除的风险。

四、存在权属争议还没解决的

权属清晰是确权登记的基本前提。如果房屋存在家庭内部析产不清、邻里之间边界不明、与村集体之间有权属纠纷这类情况，按《不动产登记暂行条例》的规定，存在尚未解决的权属争议的，登记机构应当不予登记。

确权正在推进，建议有争议的农户抓紧通过村委会调解或者法律途径把权属定下来，别错过这一轮。

五、建新未拆旧，或者长期闲置的

宅基地使用权的取得与退出应当保持动态平衡。经批准易地搬迁或者新建住宅的，应当在入住新房后及时退出原宅基地。拒不退出的，原宅基地无法确权，相关部门可以依法收回土地使用权。

另外，宅基地经批准后连续两年未建设的，或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，村集体有权收回土地使用权，同样不予确权登记。

结语

取得不动产权证书，意味着房屋在法律上获得了完整的权属确认。将来无论是继承流转，还是遇到征地拆迁，都有依据。

如果你家房屋属于上面某一类，不要消极等待，也不要心存侥幸。手续不完备的，尽快向乡镇政府或自然资源部门咨询补办程序；权属有争议的，抓紧通过调解或诉讼明确。前置问题解决了，确权才推得动。

本文依据截至 2026 年 11 月的政策整理，具体个案情况差异较大，建议结合自家材料当面核对。